2017 yılı Türkiye’de yabancılara gayrimenkul satışının düzenli bir şekilde arttığı önemli bir yıldı. 2017 senesi içerisinde yabancı satışlarında, bir önceki yıla göre %22’nin üzerinde bir artış yaşandı ve yabancılara satılan taşınmaz sayısı 23.000’lere dayandı.

Bulunduğumuz 2018 yılında da bu trendin devam ettiğini söyleyebiliriz. Geçtiğimiz Eylül ayı içerisinde Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte yapılan değişiklikten sonra, “gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık” konusunda son dönemde yabancılardan çok fazla soru ve talep almaya başladık. Şaşırtıcı olansa bu taleplerin, ilk akla geldiği üzere sadece Orta Doğu ülkeleri vatandaşlarından değil; Çin, Rusya ve aklınıza gelebilecek her Avrupa ülkesinden geliyor olması oldu.

Anlaşıldığı üzere Dünya genelinde Türkiye’ye karşı bir sempati ve gayrimenkul yatırımı yapma isteği bulunuyor. Vatandaşlık kazanımı gibi bir imkanın da bu talebi körüklediğini gözlemliyoruz. O halde gelin gayrimenkul yatırımı yoluyla TC vatandaşlığı kazanımına ilişkin şartları ve ilgili prosedürü biraz irdeleyelim.

Gayrimenkul Yoluyla TC Vatandaşlığı Ediniminde Yeni Sınır: 250.000 Dolar

Türk vatandaşlığı kazanımına ilişkin koşulları belirleyen Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesi, 19 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 106 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile değiştirildi.

Değişiklik uyarınca; gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmanın alt limiti olan 1 milyon ABD Doları tutar, “en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da Türk Lirası” olarak güncellendi.

Yönetmelik ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde, bu yolla TC vatandaşlığı başvurusunda bulunurken dikkat edilmesi gereken noktalar ise şu şekilde;

– Taşınmaz bedelinin tespiti için, SPK tarafından kabul edilen geçerli bir lisansa sahip gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından, değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanmış, piyasa değerini gösterir “taşınmaz değerleme raporu” alınması gerekiyor.

– 250.000 ABD Doları (veya karşılığı döviz ya da Türk Lirası) tutarın tek bir taşınmaza ilişkin olmasına gerek bulunmuyor, bu tutara denk gelen birden fazla taşınmaz alınarak da Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunulabiliyor.

– Taşınmaz satışı neticesinde düzenlenecek resmi senette, satın alan yabancının “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiği bu taşınmazı 3 yıl süre ile satmayacağı taahhüdünde bulunduğu” ve “Taşınmazın siciline Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı yönünde belirtme yapılmasını istediği” yönündeki beyanına yer verilerek, beyanlar hanesine; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır.” belirtmesi yapılıyor.

– Bu şekilde gayrimenkul sahibi olan yabancı, tek bir gayrimenkul üzerinden eşi ve 18 yaşından küçük çocukları için Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunabiliyor.

– Başvuran ve ailesinin, vatandaşlık bağı olduğu diğer ülkelerin vatandaşlığından çıkmak gibi bir mecburiyeti bulunmuyor.

– Başvuranın satın aldığı gayrimenkulde ikamet etme zorunluluğu yok; satın aldığı ev, ofis, vs.yi kiraya verebileceği gibi taşınmaz üzerinde tedbir, ipotek gibi şerhlerin tesisi de mümkün oluyor.

– Başvuranın Türkiye’de yaşama gibi bir zorunluluğu bulunmuyor, yukarıda belirtilen 3 yıllık sürenin sonunda da, Türk vatandaşlığına halel gelmeksizin ilgili gayrimenkulü elden çıkarabiliyor.

Gayrimenkul Yoluyla TC Vatandaşlığı Ediniminde Prosedür

Uygulamada başvuru sürecinin nasıl işlediğini şöyle özetleyebiliriz;

– Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapma niyeti olan yabancılar, öncelikle gayrimenkul geliştirme/inşaat şirketlerine veya avukatlara başvurarak uygun taşınmazlar hakkında  bilgi sahibi olmak istiyor, bizler de kendilerine bir portföy hazırlıyor ve randevulaşıyoruz, Türkiye’ye geldiklerinde alternatifleri fiziken görerek bir karara varıyorlar.

– Şimdiye dek yaptığımız vatandaşlık başvurularında, yabancıların Türkiye’ye geldikleri zaman rahatça konaklayabilecekleri, şehir merkezine veya AVM komplekslerine yakın lokasyonlar tercih ettiklerine şahit olduk. Pek tabii deniz veya doğa manzarası bulunan yerleri tercih edenler de bulunuyor.

–  Seçilen gayrimenkul için, SPK lisanslı sahip gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından taşınmaz değerleme raporu hazırlanıyor.

– Bu esnada başvuru sahibi yabancı ve aile bireyleri için Noter onaylı pasaport çevirileri ve TC Vergi Kimlik Numaraları temin ediliyor.

– İşlem için tapudan randevu alınıyor; zorunlu deprem sigortası, alıcı ve satıcıya ait fotoğraflar gibi belgeler eşliğinde tapu devir işlemi yapılıyor. Şayet başvuran tapu devrinde şahsen bulunamayacaksa Türkiye’de işlemi fiilen gerçekleştirecek kişiye, ilgili taşınmaz detaylarını içeren (ada, pafta, parsel vs.), fotoğraflı, “düzenleme şeklinde vekaletname” çıkartıyor. Bu vekaletname, yeminli tercüman eşliğinde Türkiye’de bir Noter huzurunda veya şayet yabancının bulunduğu ülke “Apostil Anlaşması”na taraf devletlerden ise o ülkede Noter onaylı ve apostilli olarak, anlaşmaya taraf değilse Türk Konsolosluklarında “konsolosluk onaylı” olarak çıkartılabiliyor.

– Tapu işlemi ile gerekli şerh ve beyanların düşülmesi gibi süreçler tamamlandıktan sonra, yabancı ve aile üyeleri için vatandaşlık başvurusuna dayalı Oturum İzni alınıyor.

– Prosedür gereği, yabancı ve ailesinin sağlık sigortası yaptırması gerekebiliyor. Diğer yandan, her birinin ayrı ayrı adli sicil kayıtlarını temin etmeleri gerekiyor.

– Son olarak; nüfus kayıt örneği, evlilik belgesi gibi evraklarla, başvuru sahibi ve ailesi (eşi ve 18 yaşından küçük çocukları) için Türk vatandaşlığı başvurusu yapılıyor.

Tüm bu süreç, başvuru sahibi yabancının kendisinden istenen belgeleri tam, gereği gibi ve zamanında sağlaması şartıyla 6 ay gibi bir sürede tamamlanabiliyor.

Son bir gelişme olarak şunu da eklemek isteriz; yabancı yatırımcıların Türkiye’de ikamet izni ve vatandaşlık işlemlerinin tek noktadan takibinin yapılması amacıyla resmi hizmet ofisleri kurulmaya başlandı. İstanbul’daki ilk hizmet ofisi, İstanbul Ticaret Odası’nın Eminönü’ndeki merkez binasında açılmış durumda.

Ülkemizde Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceği

Türk inşaat sektörünün özellikle ’99 depremi sonrasında gösterdiği gelişim, dayanıklı ve kaliteli yapılan binalar ve akabinde yakalanan uluslararası başarı ile bilinirlik düzeyi, Türkiye’deki gayrimenkul yatırım imkanlarının yabancılar tarafından fark edilmesini sağladı. Yabancılara uygulanan vergi indirimleri ve özellikle son dönemde Türk Lirasında gerçekleşen değer kaybı nedeniyle ister istemez taşınmaz fiyatlarının diğer ülkelerdeki emsallerine kıyasla daha uygun hale gelmiş olması, sektöre olan yabancı ilgisini daha da artırmış durumda. Bu artışta, Türkiye’de gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin, uzun vadeli yatırımlar açısından avantajlı olmasının etkisini de eklemek lazım.

Yeni vatandaşlık düzenlemesi ile düşürülen yatırım tutarının, bu ivmeyi daha da hızlandırdığını görüyor ve gayrimenkul sektör oyuncularının bu konuda bilgi sahibi olmalarını tavsiye ediyoruz.