Kira, bir işletmenin en önemli gider kalemini oluşturmakta. Toplam kiralanabilir alanın yaklaşık 12 milyon metrekareye ulaştığı ülkemizde, halihazırda devam eden AVM yatırımlarının ise önümüzdeki birkaç yıl içinde tamamlanması bekleniyor.
AVM yatırımları ve AVM mağazacılığı hızla artarken, son yıllarda yaşanan yabancı turist sayısında azalma, uzatılan OHAL süreci, döviz kurunun yüksekliği gibi sebeplerle sektörde ciddi sorunlar yaşanıyor. Dolaylı olarak AVM’lerde de doluluk sıkıntısı oluşuyor. Ayrıca, başlangıçta ülkemizdeki istihdamın artmasına katkı sağlayan AVM’lerin, artık işsizlik rakamlarına katkıda bulunması gibi bir durum ortaya çıkıyor.
Bu tabloya mağazacılık tarafından baktığımızda, cirolarda artış olması durumunda dahi yükselen maliyetler nedeniyle yeterince karlılık sağlayamadıklarını görüyoruz. Yani maliyet artışları nedeniyle “effort rate” (kira/ciro oranı) dengesi bozulmaya başlıyor.
UYGULAMADA ALINAN ÖNLEMLER
Güncel sıkıntılara karşı önlem olarak perakendeciler ve AVM yönetimleri mağazaların dekorasyonlarının AVM’lerce üstlenilmesi gibi pratik çözümler üretmeye başladı. Bir diğer çözüm yolu da, mağazaların belirli bir süre sonunda (1-2 yıl gibi) kira sözleşmesini serbestçe feshederek ilgili AVM’den çıkma garantisi alması şeklinde anlaşma yapması.
Bu noktada, bir çok AVM’de rastladığımız ciro kirası yanında, aylık sabit kira bedeli belirlenmiş olmasının, bu krizin aşılmasında fayda sağladığını görüyoruz. Zira, bu yolla AVM minimum kira garantisi almış oluyor, aylık belirli kira ödemesi olan mağaza da buna göre temkinli davranıyor.
ÖNEMLİ BİR HUKUKİ İMKAN: UYARLAMA DAVASI
Sektör temsilcilerinin, özellikle perakende sektörünün dövizle kiralamanın kaldırılması, döviz kurundaki dalgalanmaya karşı belirli oranlarda sabitleme yapılması gibi talepleri bulunuyor. Bu taleplerin karşılık bulmadığı durumlarda ise, son yıllarda bir çok mağazacı kira bedelinde indirim için “uyarlama davası” açmaya başladı.
Kira sözleşmesi akdedildiği zaman kiracı-kiraya verenin edimleri arasında bulunan dengenin, şartların değişmesiyle tarafların biri aleyhine katlanılmayacak düzeyde bozulması üzerine açılan davaya “uyarlama davası” diyoruz. Bu dava, hakime “sözleşmeye müdahale” yetkisi vererek, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını sağlıyor. Bunun için; sözleşmenin uzun süreli olması, değişen koşulların objektif nitelikte ve katlanılamayacak derecede olması, sözleşmesel dengenin bir taraf için aşırı derecede bozulması gibi şartlar bulunuyor.
Bu durum karşısında, dolar kurundaki artış uyarlama için tek başına yeterli olmayabilir. Özellikle yatırım finansmanının dövizle sağlandığı durumlarda, uyarlama talebinin reddiyle karşılaşılabilir. Veya müdahalenin yalnızca geçici bir süre iççin uygulanmasına karar verilebilir. Sözün özü, kira beledinin uyarlanması davalarında her hakim, olayın özelliklerine göre farklı kararlar verecektir. Mahkemelerin bu tür davalarda ortak bir yaklaşımda bulunmaları, ancak bu konuda özel bir yasal düzenleme (AVM kiralarının TL’ye çevrilmesine yönelik geçici bir yönetmelik gibi) yapılması durumunda mümkün olabilir.
BAŞKA NELER YAPILABİLİR?
Hem yatırımcı, hem AVM yönetimi hem de mağazaların sıkıntılara birlikte çözüm aramaları gereken bir dönemdeyiz.
Örneğin; kiracı açısından, yatırımcının ciro kirası yoluyla sadece kara değil, zarara da ortak olmasını talep etmeleri, bu koşullarda hiç de haksız bir talep gibi durmuyor. Diğer yandan, neredeyse tüm AVM’lerde kiracının alt kiralama yapması, yani kiralanan alanı belirli bir meblağ karşılığında başka bir marka veya hizmetin kullanımına sunması genellikle yasaklanıyor, bu amaçla kira sözleşmelerine “Devir Yasağı” maddesi konuyor. Kanaatimizce, bu yasağa belli koşullarda istisna tanınması gerekiyor. Mesela bir mağazanın cirosu düşüşteyse ve sözleşme süresinin bitmesine de vakit varsa, yani zarar ede ede AVM’den çıkmayı bekleyecekse, alt kiralama yoluyla işletmeyi üçüncü kişi veya kuruma tahsis etmesine müsaade edilmesi, hem AVM hem kiracı için daha efektif olacaktır. Veya mağazaların franchise yoluyla işletmelerini devretmelerine izin verilmesi düşünülebilir.
Bunlar sadece örnekler, kira ödemeleri konusunda yeni sistemler denenmesi gerekiyor. Bunların ne olacağı ise zaman içinde, uygulamada netlik kazanacaktır. Yani sektör oyuncuları hep birlikte “deneyerek öğrenecekler”…